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小幅提價(jià)沖動隱現(xiàn) 回暖行情料延續(xù)
元旦期間一線城市房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖勢頭,成交穩(wěn)中有升,部分熱銷樓盤存在小幅提價(jià)沖動。中國證券報(bào)記者走訪京滬廣深等地發(fā)現(xiàn),新盤優(yōu)惠幅度普遍收窄,不少開發(fā)商促銷力度明顯減弱。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這反映出成交持續(xù)回暖之后,一些地區(qū)樓市供求平衡出現(xiàn)微妙變化,但在調(diào)控政策的作用下,房價(jià)不存在大幅上漲空間。元旦樓市的特點(diǎn)預(yù)示著價(jià)穩(wěn)量升或成為2013年樓市主旋律。
京滬樓市明顯回暖
元旦期間上海樓市較2012年同期明顯升溫,但尚不能稱之為出現(xiàn)搶房行情。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),2013年1月1日,上海全市成交72套新建商品住宅,1月2日成交153套。而2012年元旦期間上海樓市成交極為慘淡,其中1月2日新建商品住宅只成交21套。2009年至2011年元旦期間,除了無成交數(shù)據(jù)的假期之外,同期日成交量均在350套以上。
進(jìn)入2013年1月,市場情緒持續(xù)樂觀。新浪樂居樓盤數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示,1月上海預(yù)計(jì)17個(gè)項(xiàng)目開盤,環(huán)比12月減少26個(gè),同比2012年1月增加兩個(gè)。17個(gè)項(xiàng)目中未出現(xiàn)知名大型房企的身影,其中高端改善型項(xiàng)目有8個(gè),所占比例不小。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄表示,有不少中小型房企積極促銷,改善資金鏈,在新年首月?lián)屌?。近期上海樓市成交升溫,量價(jià)齊漲,利于中高端項(xiàng)目銷售,1月中高端產(chǎn)品應(yīng)該會人氣較旺。而2012年1月由于市場情況不好,有近6成項(xiàng)目延期開盤。
元旦期間北京樓市保持著2012年以來的旺盛交易勢頭。根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì),1月1日至2日,北京共成交商品住宅(新房624套加上二手房99套)723套,比去年同期大漲115.8%。但與2011年同期相比,仍有一定差距。
對于成交飆升,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是市場回暖的延續(xù)。自從2012年四季度以來,北京樓市的銷售額逐月攀升,并呈現(xiàn)出年末翹尾局面。其中,12月北京新房和二手房成交量分別達(dá)到14398套和17920套,顯示市場交易活躍。
深圳樓市則是另外一種現(xiàn)象。雖然樓市回暖之聲不絕于耳,但事實(shí)上深圳元旦期間成交量并沒有開發(fā)商想像的那樣樂觀,成交與2012年元旦相比不升反降。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2012年1月1日、2日深圳分別成交新建住宅52套和107套,2013年1月1日、2日分別成交新建住宅79套和74套,元旦假期頭兩日成交與去年相比少了6套。
業(yè)內(nèi)人士表示,元旦期間一線城市樓市總體上體現(xiàn)出成交穩(wěn)中有升的特點(diǎn),部分熱銷樓盤存在小幅提價(jià)現(xiàn)象,市場預(yù)期偏樂觀。
恐慌購房未現(xiàn)
雖然元旦期間深圳并無新盤入市,不過2012年最后一個(gè)周末,深圳有6個(gè)項(xiàng)目開盤或開放樣板房。深圳某地產(chǎn)人士告訴中國證券報(bào)記者,2012年深圳樓市出現(xiàn)了開盤潮,開發(fā)商搶跑意愿十分明顯,集中開盤也使得項(xiàng)目之間競爭十分激烈,購房者的選擇更多,議價(jià)能力也更強(qiáng),這樣的趨勢還將在2013年得到延續(xù)。
對于2012年底深圳出現(xiàn)的千人排隊(duì)購房、搶房情景,美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓對中國證券報(bào)記者表示,部分深圳新盤熱銷的局面并不能說明樓市整體明顯回暖,因?yàn)楹芏鄻潜P開盤前蓄客時(shí)間明顯延長,開發(fā)商有意制造出開盤熱銷的假象,實(shí)際上可能只是集中簽約而已。
廣州各房企承接2012年年末的翹尾行情,元旦當(dāng)天有超過11個(gè)樓盤開盤。據(jù)中國證券報(bào)記者了解,除了個(gè)別剛需盤價(jià)格實(shí)惠比較吸引人氣,多數(shù)加推新貨的樓盤人氣并不是很旺,這可能與樓盤優(yōu)惠幅度收窄有關(guān)。
廣州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,元旦樓市呈現(xiàn)相對平穩(wěn)態(tài)勢是在情理之中,因?yàn)椴簧俜科笤缭谠┲熬桶涯苜u的房源都趕緊推出了。早在2012年12月下旬,已經(jīng)有不少房企大量出貨。碧桂園天璽灣是典型代表,將可售的新房源傾巢推出。房源較多的南沙云山詩意也搶在12月29日開盤,當(dāng)天推出的300多套新房基本售罄。
中國證券報(bào)記者元旦期間走訪上海多個(gè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),遠(yuǎn)郊區(qū)剛需新樓盤由于優(yōu)惠收窄,訪客量基本與之前持平,成交量波瀾不驚。中環(huán)以內(nèi)的中高端樓盤出現(xiàn)訪客增加情況,改善型需求開始入場。北京和上海元旦期間都沒有出現(xiàn)恐慌性購房現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)人士表示,此前業(yè)界歲末年初樓市有可能出現(xiàn)恐慌性購房的預(yù)期并沒有兌現(xiàn)。實(shí)際上,當(dāng)前部分城市樓市存在供應(yīng)不足問題,由于供給有限使得有些新入市樓盤出現(xiàn)了熱銷局面,但這種熱銷局面不能看成是恐慌性搶房,其本質(zhì)是市場對供給不足的一種反映。當(dāng)然,由于成交量出現(xiàn)上行,總體來看未來新盤優(yōu)惠折扣幅度可能繼續(xù)收窄。例如,上海樓市自2012年6月迎來一波成交高峰以后,下半年開盤的項(xiàng)目已經(jīng)很少有大幅優(yōu)惠。
房價(jià)波幅有限
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示,樓市目前是暖冬行情,成交正平穩(wěn)上升。雖然1月樓市由于供應(yīng)量不足,成交量會掉入谷底,但相比2012年1月,購房者期望值不同,出手欲望高出許多,暖冬行情還將延續(xù)。
深圳則面臨新盤扎堆入市的情況,直接結(jié)果是樓市供應(yīng)充足,趨于平衡的供需關(guān)系將導(dǎo)致深圳房價(jià)難以上漲。在限購限貸背景下,深圳近期樓市成交依然以低總價(jià)的中小戶型為主,購房者對價(jià)格十分敏感。徐楓表示,開發(fā)商的策略是中小戶型價(jià)格維持穩(wěn)定,100平方米以上的中大戶型小幅提價(jià),總體房價(jià)也不會觸及限價(jià)紅線。深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示,2012年共成交新建住宅40332套。然而有機(jī)構(gòu)預(yù)測2013年深圳將有8萬套新房入市,同時(shí)有2.5萬套保障房供應(yīng)。
對于北京市場,偉業(yè)我愛我家市場研究院研究員孔丹認(rèn)為,1月北京樓市仍將保持較高的銷售水平。不過中國證券報(bào)記者注意到,元旦前兩天的北京樓市沒有任何新盤開盤記錄,仍以消化庫存為主,這種情況為近年來所少有。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月北京住宅市場預(yù)計(jì)將有12個(gè)項(xiàng)目入市銷售,尚不足2012年12月實(shí)際開盤數(shù)量的一半。在定價(jià)方面,開發(fā)商的糾結(jié)心態(tài)正在體現(xiàn)。據(jù)悉,上述12個(gè)擬開盤項(xiàng)目中,有近半數(shù)尚未公布擬售價(jià)格。已公布價(jià)格的項(xiàng)目,也并未在成本的基礎(chǔ)上有大幅上調(diào)的跡象。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,前一階段部分項(xiàng)目熱銷之后價(jià)格的快速上漲,已經(jīng)引起管理部門的注意。近日北京對補(bǔ)繳社保以獲取購房資格行為予以制止,并調(diào)查捂盤、排號等現(xiàn)象,甚至有個(gè)別項(xiàng)目因價(jià)格上調(diào)幅度過高未獲得預(yù)售許可。為避免成為出頭鳥,已有部分項(xiàng)目調(diào)整入市價(jià)格,或采取價(jià)格保密的策略,到開盤當(dāng)天再公布價(jià)格。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,元旦期間一線城市樓市的情況已隱約反映出2013年樓市的走向,即房價(jià)大幅上漲的空間不大,但同樣下滑動力不足,價(jià)穩(wěn)量升或?qū)⒊蔀?013年京滬廣深樓市的主旋律。